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Uma troca de imposto: O que é preciso?

1031, impostos, câmbio, serviços, imobiliário, propriedade, equívocos

O Exchangor tem um máximo de 180 dias a contar do encerramento da propriedade devolveu ou a data de vencimento do imposto do ano, o que ocorrer primeiro, a fim de adquirir a propriedade de substituição. Isso é chamado o período de aquisição. Os primeiros 45 dias desse período é chamado de período de identificação. Durante este 45 dias, o Exchangor deve identificar o candidato ou destino propriedade que será usado para a substituição. A identificação deve:

-Ser por escrito,
-Assinado pelo Exchangor e,
-Recebido pelo facilitador ou outra parte qualificada (por Fax, postadas ou caso contrário identificáveis transmitidas através do serviço de courier de datado Federal Express ou outros).

Isso tudo deve ocorrer dentro do prazo de 45 dias. Falha ao realizar esta identificação fará com que o exchange falhar.

Identificação

Três regras existem para a correta identificação das propriedades de substituição.

1) Os três propriedade regra dita que a Exchangor pode identificar três propriedades de qualquer valor, um ou mais dos que devem ser adquiridos dentro do período de aquisição de 180 dias.

2) A regra de dois cem por cento dita que, se forem identificadas quatro ou mais propriedades, o valor de mercado agregado de todas as propriedades não pode exceder 200% do valor da propriedade devolveu.

3) A exceção de Ninety-five por cento determina que no caso de outras regras não se aplicam, se as propriedades de substituição adquiridas representam pelo menos 95% do valor agregado das propriedades identificadas, a troca ainda se qualificam.

Como uma advertência, refira-se que estas regras de identificação são absolutamente essenciais para qualquer troca. Nenhum desvio é possível e a Receita Federal, conceder-se-á sem extensões.

* Ironicamente, embora apenas cerca de 3-5% das bolsas são auditadas, algumas trocas que não passam na auditoria normalmente falharem devido a discrepâncias na identificação.

Mecânica de uma troca de atrasada

É importante que qualquer troca ser cuidadosamente planejada com a ajuda de um profissional experiente, competente e criativa de troca. Preferência quem está completamente familiarizado com o código tributário, em geral, não apenas seção 1031 e quem tem extensa experimentam em fazer muitos tipos diferentes de bolsas. Planejamento completo pode ajudar a evitar muitas armadilhas sutis de troca e também certifique-se de que o Exchangor vai cumprir as metas destinado a facilitar a transação.
Uma vez que o planejamento é completo, a estrutura de troca e sincronismo são decididas e a propriedade devolveu é vendida e a transação é fechada, o facilitador se torna o repositório para o produto da venda. O dinheiro é mantido em conta de seguro do facilitador até a propriedade de substituição está localizada e instruções recebidas para financiar a compra de propriedade de substituição.

Os fundos são com fio ou enviados para a entidade de fechamento da maneira mais adequada e rápida, e a propriedade de substituição é comprada e deeded diretamente para o Exchangor. Toda a documentação necessária para memorialize claramente a transação como uma troca é fornecida pelo facilitador, como contrato de câmbio, contrato de atribuição e instruções de fechamento adequado.

Troca de parceria e as eleições de n/a a) IRC

O Tax Reform Act de 1984 deixou bem claro que a parceria interesses não podem ser trocados e qualificam para o tratamento do ganho diferido sob Section1031 de IRC. Os regulamentos também não interpretam nenhuma diferença entre a parceria geral de interesses ou interesses de sociedade limitada. Embora parcerias reais podem trocar com outras parcerias em Section1031, é proibida a troca de um interesse individual.

No entanto, o Omnibus Budget Reconciliation Act de 1990 alterar Section1031 de IRC para incorporar o uso de IRC Section n/a a), eleição de parcerias para não ser tratado no subcapítulo k do capítulo 1 do código, para efeitos de tributação. Isso significa que Section n/a a) podem potencialmente fornecer uma avenida para utilizar Section1031 para esses investidores atualmente possuir interesses de parceria.

Assim, como uma eleição sob Section n/a a) fornecer um benefício para o investidor típico? Bem, se cada indivíduo ou entidade no âmbito de uma parceria, opta por ter o seu interesse individual, tratada como seu próprio interesse de propriedade real, semelhante a um inquilino em comum interesse e, em seguida, que o interesse individual pode qualificar a serem trocadas no Section1031. E desde que esse interesse de parceria pode qualificar-se para o tratamento do ganho diferido, o valor realizado com a venda do que o interesse pode ser usado para adquirir qualquer propriedade de substituição a qualificação.

Portanto, um interesse de parceria em que todos os parceiros fizeram eleições individuais sob Section n/a a) pode ser trocado por qualquer outro tipo de propriedade. E, não há nenhuma exigência de que a troca de investidor em Propriedades de substituição com seu parceiros anteriores, só que a troca seja usado para investimento fins e não para a ativa de uma conduta.

Além disso, o inverso da situação Section n/a a) acima é possível. É admissível que uma parceria adquirir um imóvel e optar por ter o interesse de parceria tratado como interesses de propriedade individual de bens para efeitos fiscais, no momento da compra. Portanto, como visto em algumas transações sofisticadas, particulares que já tenham eleito sob Section n/a a) podem ser estabelecidas parcerias com o único propósito de solicitar investimentos de outros parceiros em troca de uma parceria (com a vantagem de Section n/a a)) para a nova entidade. Esse processo permite que o Exchangor a troca de um anteriormente não qualificadas troca investimento em um que fornece pouco ou nenhum gerenciamento e fluxo de caixa superior ou outros benefícios.

Esta estratégia também pode ser usada para ativos de negócios. Em ambos os casos, no entanto, é importante descrever as metas e objetivos de todas as partes envolvidas no intercâmbio.

Refira-se que em todos os casos envolvendo uma eleição sob Section n/a a), é fundamental para avaliar o status de sua eleição e o intercâmbio com o Conselho de um profissional qualificado de imposto. Eles se relacionam sua situação específica interna receitas letra acórdãos e outras interpretações, o que poderiam contribuir para a estruturação estratégica da sua transação.

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